Inhaltsverzeichnis
Inhaltsverzeichnis
Die Sanierungssatzung im Baurecht
Eigentümer von Immobilien und Kaufinteressenten stoßen häufig auf den Begriff Sanierungssatzung. Dieser weist einen bestimmten Bereich in einer Gemeinde als Sanierungsgebiet aus. Für Immobilieneigentümer mit Grund und Boden ist die Ausweisung als Sanierungsgebiet zunächst vorteilhaft. Missstände werden mit öffentlichen Mitteln beseitigt. Möglicherweise gewinnt das Grundstück an Wert. Es können weitere Verbesserungen dazukommen wie etwa eine bessere Anbindung an eine Verkehrsinfrastruktur. Allerdings wird die Gemeinde unter bestimmten Bedingungen Eigentümer mit einem Ausgleichsbetrag an diesen Kosten beteiligen. Außerdem unterfallen in einem Sanierungsgebiet mehr Bauvorhaben der Genehmigungspflicht als in anderen Bereichen. Es ist deshalb wichtig, sich mit den maßgeblichen Grundsätzen einer Sanierungssatzung vertraut zu machen.
Was ist eine Sanierungssatzung und wo ist sie geregelt?
Die Sanierungssatzung ist der förmliche Beschluss, mit dem eine Gemeinde ein Sanierungsgebiet festlegt und die Durchführung von Maßnahmen zur Sanierung festsetzt.
Hintergrund für die Sanierungsmaßnahmen sind städtebauliche Verbesserungen. Hier geht es um den Erhalt überkommener Strukturen. Ebenso streben Gemeinden eine Verbesserung von Lebensbedingungen der Bewohner und den Voraussetzungen für Gewerbe an. Missstände und funktionelle Schwachpunkte in einer Gemeinde sollen beseitigt werden. Hier kann es um Denkmalschutz, Umweltschutz und/oder die Lebensqualität für die in einem Gebiet lebenden Menschen gehen. Maßgebliche Rechtsgrundlage ist § 142 BauGB (Baugesetzbuch). Unterschieden werden umfassende und vereinfachte Sanierungsverfahren. Die Maßnahmen selbst gliedern sich auf in Ordnungsmaßnahmen und Baumaßnahmen.
Wie erkennt man, dass eine Sanierungssatzung ergangen ist und ein Grundstück im Sanierungsgebiet liegt?
Sanierungssatzungen unterliegen der öffentlichen Bekanntmachung. Diese erfolgt in der Gemeinde in der ortsüblichen Weise. Hier wird ein entsprechender Abschnitt im Gemeindeblatt veröffentlicht und/oder der Beschluss in der Gemeinderatssitzung verkündet. Außerdem werden die jeweiligen Sanierungsgebiete in das Grundbuch eingetragen. Die Gemeinde benennt dabei die erfassten Grundstücke. Das wird als Sanierungsvermerk bezeichnet. Wer ein berechtigtes Interesse an einem Grundstück nachweisen kann, wird durch Einsichtnahme in das Grundbuch erkennen können, ob Grundstücke im Sanierungsgebiet liegen oder nicht. Ein berechtigtes Interesse können unter anderem Kaufinteressenten, Erben, die Eigentümer selbst, Mieter oder potenzielle Kreditgeber haben.
Was ist der Ausgleichsbetrag und wie berechnet er sich?
Die Gemeinde stellt in ihrer Sanierungssatzung städtebauliche Fördermittel ein. Dadurch kann es für Immobilien Eigentümer zu einer Wertsteigerung kommen. Die Gemeinde legt einen Ausgleichsbetrag fest, wenn es aufgrund der Sanierungsmaßnahmen zu einer erheblichen Wertsteigerung von Immobilien kommt. Sie bestimmt dazu externe Dienstleister und Gutachter, die die Wertsteigerung berechnen. Für Erschließungskosten, Erweiterungen oder Verbesserungen an Grünflächen, Straßen oder Parkplätzen kann die Gemeinde keinen Ausgleichsbetrag von den Immobilieneigentümern verlangen.
Zur Zahlung verpflichtet ist grundsätzlich der ins Grundbuch eingetragene Eigentümer. Finden während der Geltungsdauer der Sanierungssatzung Grundstücksverkäufe statt, kommt möglicherweise auch der neue Eigentümer als Schuldner des Ausgleichsbetrags in Betracht. Wer während einer laufenden Sanierungssatzung sein Grundstück verkaufen möchte, sollte darauf achten, Zahlungsverpflichtungen für den Ausgleichsbetrag im Kaufvertrag zu berücksichtigen. In den vereinfachten Sanierungsverfahren, bei denen nicht mit einer erheblichen Wertsteigerung zu rechnen ist, kann die Gemeinde von vornherein die Erhebung eines Ausgleichsbetrags ausschließen.
Weitere Gesichtspunkte rund um die Sanierungssatzung
Unter bestimmten Bedingungen können Grundstückseigentümer die Ausgleichsbeträge bei der steuerlichen Abschreibung geltend machen. Mit der Abschreibung für Abnutzung (Sanierung-AfA) findet die Abschreibung in einem gestaffelten Verfahren Anwendung. In den ersten acht Jahren nach Erwerb beträgt der Abschreibungssatz bis zu 9 %, in den folgenden vier Jahren bis zu 7 %.
Die Gemeinde darf die Dauer der Sanierungssatzung auf maximal 15 Jahre festlegen. Da öffentliche Gelder verwendet werden, sind sämtliche Arbeiten möglichst zügig durchzuführen. Mit einer Aufhebung der Sanierungssatzung durch Beendigung der Maßnahmen, durch vorzeitigen Abbruch wegen Undurchführbarkeit oder anderen Gründen muss das Grundbuchamt informiert werden. Der Sanierungsvermerk wird entfernt. Unter Umständen entstehen Entschädigungsansprüche bei vorzeitigem Abbruch der Sanierungssatzung und nachgewiesener Verzögerung der Arbeiten durch die Gemeinde.
Der Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Markus Köhn steht Ihnen bei allen Fragen zur Sanierungssatzung, zum Ausgleichsbetrag und möglichen Entschädigungsansprüchen zur Verfügung. Er ist ebenso an Ihrer Seite, wenn es an einem Sanierungsgebiet Probleme mit Baugenehmigungen und Bauvorhaben gibt. Sanierungssatzungen können anfechtbar sein.