Bestandsschutz

Bestandsschutz im Baurecht

Unter gewissen Bedingungen sind bauliche Anlagen vor nachträglichen bauaufsichtlichen Maßnahmen geschützt. Diese Bestandsgarantie, die auch als Bestandsschutz bezeichnet wird, ist Ausfluss der Eigentumsgarantie im Grundgesetz. Gäbe es diese Bestandsgarantie nicht, könnten nachträgliche gesetzliche Änderungen im Baurecht bereits erteilte Baugenehmigungen und Nutzungsrechte für bauliche Anlagen in ihrem Bestand gefährden. Für die Eigentümer könnte das ein Eingriff in ihr Eigentumsrecht sein. Der Bestandsschutz hat Grenzen und ist an bestimmte Voraussetzungen geknüpft.

Was bedeutet Bestandsschutz?

Die Bestandsgarantie gewährleistet, dass nachträgliche bauaufsichtliche Maßnahmen einem Gebäudeeigentümer nicht zum Nachteil gereichen. Art. 14 Abs. 1 Grundgesetz (GG) beschreibt die Eigentumsgarantie. Der Bestandsschutz konkretisiert diese Eigentumsgarantie für bauliche Anlagen. Wer im Baurecht nach der gesetzlichen Grundlage für die Bestandsgarantie sucht, wird sie dort nicht finden. Der Bestandsschutz ist Teil von Art. 14 GG. Aus der Zielrichtung der Eigentumsgarantie im Grundgesetz ergibt sich auch, dass der Bestandsschutz im Baurecht an bestimmte Voraussetzungen geknüpft ist. Nicht jeder Eigentümer kann Bestandsschutz geltend machen.

Voraussetzungen für den Bestandsschutz

Die Bestandsgarantie will keine baulichen Anlagen schützen, die von vornherein außerhalb des Baurechts errichtet worden. Ebenso wenig will der Bestandsschutz Eigentümer schützen, die ihre Immobilie nicht mehr aktiv und im Sinne der einmal erteilten Baugenehmigung nutzen. Dauerhafter Leerstand genießt nicht den Schutz der Bestandsgarantie.

Deshalb gelten folgende Voraussetzungen für Bestandsschutz:

1. Es existiert eine rechtmäßige Baugenehmigung.
2. Die bauliche Anlage wird aktuell so genutzt, wie es in der Baugenehmigung definiert ist.
3. Der Eigentümer nutzt die bauliche Anlage weiterhin aktiv.

Grenzen des Bestandsschutzes

Hier ist insbesondere die aktive Nutzung entscheidend. Zeigt die bauliche Anlage erkennbar Leerstand und Vernachlässigung, gilt kein Bestandsschutz mehr. Es kommt dabei auf die äußerliche Wirkung von Verfallserscheinungen und Leerstand an.

Der Eigentümer einer baulichen Anlage muss den Bestandsschutz nachweisen. Gehen Baubehörden von einer nicht mehr existierenden Bestandsgarantie aus, können sie verschiedene Maßnahmen anordnen:

1. Der Abriss gilt als härteste Maßnahme und betrifft vorwiegend Bauten, die von vornherein ohne Baugenehmigung errichtet worden sind.
2. Die Stilllegung bezieht sich auf die gesamte bauliche Anlage und erfasst damit auch eventuell noch aktive Bauarbeiten.
3. Eine Nutzungsuntersagung verbietet dem Eigentümer die Nutzung eines fertig gestellten Gebäudes.

Denken Sie daran, dass eine Nutzungsänderung unter Umständen nicht mehr von der ursprünglichen Baugenehmigung erfasst wird. Sie müssen deshalb die Zustimmung der Baubehörde einholen, um Ihren Bestandsschutz nicht zu gefährden. Nicht genehmigte Nutzungsänderungen können ebenfalls dazu führen, dass die Bestandsgarantie nicht mehr gültig ist.

Warum die Baugenehmigung so wichtig für den Bestandsschutz ist

Manche Gebäude haben eine Reihe von verschiedenen Eigentümern. Wer eine bauliche Anlage kauft, die vorherige Eigentümer hatte, sollte unbedingt auf die Baugenehmigung achten. Diese sollten Sie sich vom Verkäufer aushändigen lassen. Nur mit dieser Baugenehmigung können Sie bestehenden Bestandsschutz nachweisen. Stellt sich am Ende heraus, dass es sich um einen Schwarzbau handelt, genießen Sie so lange kein Bestandsschutz mit dem Gebäude, wie keine nachträgliche Baugenehmigung ergangen ist. Es ist dabei nicht in jedem Fall sicher, dass ihnen nachträglich eine Baugenehmigung erteilt wird. Sie haben dann vielleicht ein Gebäude erworben, das am Ende abgerissen wird.

Die Voraussetzungen für den Bestandsschutz ernst nehmen

Die Bestandsgarantie ist ein grundrechtlich definiertes starkes Recht, wenn die bauliche Anlage die Voraussetzungen erfüllt. Gefährdet ist der Bestandsschutz durch eine nicht der Baugenehmigung entsprechende Bauweise, durch Leerstand und Verfall sowie durch Nutzungsänderung. Lassen Sie sich im Zweifelsfall rechtsanwaltlich beraten, wenn Sie in Ihrem individuellen Fall Fragen zum Bestandsschutz und seinem Umfang haben.