Baurecht
Das Baurecht ist ein hochkomplexes Gebiet und wird von spezialrechtlichen Vorschriften wie beispielsweise HOAI und VOB bestimmt. Für Laien kann bereits die Unterzeichnung eines Bauvertrages ohne kompetente Beratung durch einen versierten Fachmann unangenehme Folgen haben. Bereits im Vorfeld schützt eine fundierte Rechtsberatung vor späteren Unannehmlichkeiten und nicht kalkulierbaren Folgekosten. Wir prüfen den Vertrag auf Unklarheiten oder fehlende Regelungen und beraten Sie bei allen Fragen zum Thema Baurecht. So können Sie mit unserer Unterstützung kostspielige Rechtsstreitigkeiten bereits frühzeitig vermeiden.
Nachdem die Verträge unterzeichnet sind, können mögliche Störungen im Bauprozess auftreten. Die Arbeiten auf der Baustelle verzögern sich, die vereinbarten Baukosten werden überschritten oder der Bauherr stellt erhebliche Baumängel fest. Neben Vertrags- und Rechnungsstreitigkeiten führen insbesondere Mängel am Bau zu Unstimmigkeiten. Hier müssen zur Prüfung der Verantwortlichkeit alle Vertragsparteien einbezogen werden. Der Gesetzgeber gewährt eine Reihe von Gewährleistungs- bzw. Mängelrechten, die zur sinnvollen Vermeidung hoher Kosten eingesetzt werden können. So kann es empfehlenswerter sein, die Unannehmlichkeiten einer Bauzeitverzögerung zu akzeptieren, statt später hohe Folgekosten für die Mängelbeseitigung zu zahlen.
Baurecht – Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht Markus Köhn
Ihr Ansprechpartner
Rechtsanwalt Markus Köhn
Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Tel: (0931) 4 52 59 – 10
E-Mail: kanzlei@mwlg.de
Weitere Infos zum Thema Baurecht:
- Sanierungssatzung
- Bebauungsplan
- Baugenehmigung
- Bestandsschutz
- Baurecht: So wichtig ist es für Bauherren
- Der Grundstückskauf: Gehen Sie auf Nummer sicher
- Der Bauvertrag: Die Tücken liegen oft im Detail
- Das schlüsselfertige Fertighaus: Schützen Sie sich vor bösen Überraschungen
- Hausbau mit Architekt: Die Kostensicherheit kann trügerisch sein
- Baurecht: Warum Richtlinien sich ändern können
- Die Bauabnahme: Nur Sachkunde kann vor Schaden schützen
- Häufig gestellte Fragen
Baurecht: So wichtig ist es für Bauherren
Der Weg zum Traum von den eigenen vier Wänden ist in Deutschland mit einem dicken Belag aus Paragraphen, Verordnungen und rechtlichen Vorschriften gepflastert. Das private Baurecht wird dabei in einigen, aber wesentlichen Aspekten durch die Bestimmungen des (öffentlichen) Bauplanungs- oder Städtebaurechts reglementiert. So schränkt beispielsweise der für jedes Baugrundstück vorhandene Bebauungsplan die Möglichkeiten der Gestaltung eines neu zu errichtenden Gebäudes zum Teil erheblich ein. Grundsätzlich empfiehlt es sich, in allen Phasen des Hausbaus einen Fachanwalt für Baurecht hinzuziehen – um das Risiko empfindlicher finanzieller Einbußen zu minimieren.
Der Grundstückskauf: Gehen Sie auf Nummer sicher
Der Grund und Boden, auf dem Ihr späteres Zuhause stehen soll, kann mit einer ganzen Reihe von Vorschriften „belegt“ sein. Neben den Bestimmungen des Bebauungsplans, die zum Beispiel Höhe und Größe der „erlaubten“ Wohngebäude festlegen oder die Dachform vorschreiben, können nachbarliche Wegerechte, Abstandsflächen zum angrenzenden Grundstück oder sonstiges im Grundbuch eingetragen sein. Vor allem vermeintlich „attraktive“ Flächen bergen oft Altlasten, in Form von Chemikalien oder Altöl, deren Entsorgung Sie mit unerwarteten Kosten belasten kann. Möchte Ihnen der Verkäufer eine uneingeschränkte Bebaubarkeit des Untergrunds nicht vertraglich zusichern, werden Sie bitte misstrauisch. Ein Fachanwalt für Baurecht wird Ihre Interessen schon beim Grundstückskauf wahren und gegebenenfalls eine Baugrunduntersuchung anregen.
Der Bauvertrag: Die Tücken liegen oft im Detail
Der eigentliche Bauvertrag kann prinzipiell auf zwei Arten gestaltet werden: Entweder auf Grundlage der Vergabe- und Vertragsordnung für Bauleistungen, Teil B (VOB/B) oder auf Basis der Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuches ((BGB). Seit dem 1. Januar 2018 hat das neue Bauvertragsrecht Gültigkeit, das privaten Bauherren einige zusätzliche Rechte einräumt: Sie beziehen sich zum Beispiel auf die Befugnis, Änderungen anzuordnen oder den Umstand, dass bis zur Bauabnahme nur 90 Prozent der Abschlagszahlungen geleistet werden müssen.
Die wesentlichen Unterschiede zwischen VOB/B- und BGB-Verträgen:
o Die Verjährungsfrist für Gewährleistungsansprüche beträgt bei einem VBO/B-Vertrag vier Jahre, bei einem BGB-Vertrag fünf.
o Eine Unterbrechung der Verjährung tritt bei einem VBO/B-Vertrag bereits durch eine Mängelanzeige ein, bei einem BGB-Vertrag nur durch juristische Schritte.
Das schlüsselfertige Fertighaus: Schützen Sie sich vor bösen Überraschungen
Das „schlüsselfertige Fertighaus“ aus dem aufwendig gestalteten Katalog scheint zunächst unkompliziert und einfach zu realisieren zu sein. Allerdings sollten Sie bei der Auswahl des Bauträgers keineswegs nur auf die Preise der angebotenen Musterhäuser achten. Wichtige Details sind oft in den AGBs versteckt. Lassen Sie die Verträge zu Ihrer eigenen Sicherheit von einem Fachanwalt für Baurecht gegenchecken. Er wird in Ihrem Sinn Vorsorge treffen – sollte der Bauträger beispielsweise mangelhaft arbeiten, pfuschen oder gar pleitegehen.
Hausbau mit Architekt: Die Kostensicherheit kann trügerisch sein
Bei einem Hausbau mit einem Architekten greift die gesetzlich festgelegte Honorarordnung für Architektenleistungen (HOAI), an die jeder Architekt gebunden ist. Sie orientiert sich grundsätzlich an der Größe und dem Umfang des Bauprojekts und gewährt Ihnen dadurch eine relative Kostensicherheit. Relativ insofern, als dass der Werkvertrag mit dem Architekten ein juristisch komplexes Gebilde ist. Nur ein fachlich versierter Anwalt kann überprüfen, ob bestimmte Sicherheiten des Bauherrn vertraglich fixiert sind, zum Beispiel als Bürgschaften, oder ob die Regelungen zu Fertigstellung, eventueller Bauzeitverzögerung und Gewährleistungsansprüchen in Ihrem Sinne gestaltet wurden. Schwarze Schafe gibt es in jeder Branche – schützen Sie sich vor ihnen.
Baurecht: Warum Richtlinien sich ändern können
Das Baurecht enthält zudem eine Reihe von DIN-Richtlinien zur technischen Ausführung, EU-Vorschriften zur Energieeffizienz und zum CO2 Ausstoß, schließlich zum Teil abweichende Baubestimmungen der einzelnen Länder. Insbesondere die Richtlinien der Energieeinsparverordnung EnEV, die die Dämmung des Hauses und die Heizung der Immobilie betreffen, werden konstant novelliert und in ihren Anforderungen erhöht. In all diesen Fällen reicht es nicht aus, dass Sie sich vor Baubeginn beraten lassen – der Baufortschritt sollte stetig kontrolliert und überprüft werden, um im Ernstfall rechtlich auf der sicheren Seite zu sein.
Die Bauabnahme: Nur Sachkunde kann vor Schaden schützen
Die Bauabnahme ist aus rechtlicher Sicht weit mehr als ein symbolischer Akt. Ab dem Zeitpunkt der Übergabe an den Eigentümer beginnen Gewährleistungsfristen zu laufen. Sie sind daher gut beraten, Ihr neues Zuhause auf „Herz und Nieren“ zu untersuchen. Ziehen Sie einen Bausachverständigen hinzu, wenn Sie wirklich keine Mängel oder Schäden übersehen wollen. Ein Fachanwalt für Baurecht kann Sie in allen Fragen Ihrer Rechte auf Nachbesserung, Schadensersatz oder Minderung kompetent beraten und adäquate Lösungsvorschläge anbieten.
Unsere Kanzlei in Würzburg möchte, dass Sie entspannt und ohne böse Überraschungen in Ihr neues Zuhause einziehen können. Rechtsanwalt Markus Köhn berät Sie als Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht in allen Phasen Ihres Bauvorhabens. Damit Ihr Traum von den eigenen vier Wänden zwischenzeitlich nicht zum Alptraum wird.
Häufig stellte Fragen
Wie sind die gesetzlichen Regelungen zum Baurecht?
Bevor Sie ein Bauvorhaben realisieren können, müssen Sie sich kundig machen, ob Sie grundsätzlich ein Baurecht besitzen und später eine entsprechende Baugenehmigung erteilt bekommen. Dabei sollten Sie sich nicht auf mündliche Aussagen von Bauamtsmitarbeitern verlassen. Der Kauf eines Grundstücks kann ohne schriftliche Belege im Nachhinein eine Menge Ärger einbringen, wenn sich plötzlich herausstellt, dass auf diesem Grund und Boden nicht gebaut werden darf. In Zweifelsfällen muss das Recht vor einem Gericht erstritten werden. Die rechtlichen Bestimmungen sind durch Bundes- und Ländergesetze sowie durch Verordnungen der einzelnen Kommunen festgelegt.
Es gibt verschiedene Gesetze und Verordnungen, die das Baurecht in Deutschland regeln. Dabei wird unterschieden zwischen öffentlichem und privatem Baurecht. Das öffentliche Baurecht befasst sich als Teil des Verwaltungsrechts mit öffentlichen Bauvorhaben und wird unterteilt in das Bauordnungsrecht und Bauplanungsrecht. Ersteres basiert auf spezifischen Gesetzen der einzelnen Bundesländer und regelt im Detail, wie gebaut werden darf. Das Bauplanungsrecht hingegen gilt im gesamten Bundesgebiet und regelt, ob und wie Grundstücke überhaupt genutzt und für Bauvorhaben verwendet werden dürfen. Es enthält zudem allgemeine Vorgaben, die eine geordnete Entwicklung des Städtebaus fördern sollen.
Was wird durch das Baurecht bzw. Architektenrecht geregelt?
Das Bau- bzw. Architektenrecht regelt vor allem folgende Bereiche:
- die Grenzbebauung/den Grenzabstand
- den Bauvertrag
- eventuelle Baumängel und die Arbeit von Bausachverständigen
- Bestrafungen bei Vergehen gegen das gültige Recht
Wird ein Haus direkt an der Grenze zum Nachbargrundstück errichtet, muss laut Baurecht ein bestimmter Grenzabstand berücksichtigt und eingehalten werden. Dieser wird in den einzelnen Landesbauordnungen festgelegt. Ziele dieser Maßnahme sind in erster Linie der Nachbarschutz und der Brandschutz, damit im Ernstfall ein Feuer nicht ohne weiteres auf ein Nachbarhaus übergreifen kann,
Zwischen dem Bauherren und dem beauftragten Bauunternehmen muss laut Baurecht ein Bauvertrag abgeschlossen werde, unabhängig davon, ob es sich um einen Neubau, Einen Um- oder Anbau oder um eine Renovierung handelt. Formvorschriften existieren dafür allerdings nicht, so dass ein Bauvertrag sowohl schriftlich als auch mündlich abgeschlossen werden kann. Die schriftliche Variante sorgt allerdings für mehr Sicherheit auf beiden Seiten.
Werden Schäden an einem Gebäude oder Teilen eines Gebäudes entdeckt, gilt es in der Regel, schnell zu handeln, um Folgeschäden von Baumängeln zu vermeiden. Solche Mängel können die Statik des Hauses, den Putz, die Fenster oder das Dach betreffen. Hier empfiehlt es sich, einen Bausachverständigen hinzuzuziehen, der die Ursachen für Baumängel sicher analysieren und die Schadenshöhe realistisch festlegen kann.
Das Baurecht kennt harte Strafen bei Zuwiderhandlungen, etwa wenn ein Gebäude ohne Baugenehmigung errichtet wurde. Die Bußgelkataloge unterscheiden sich von Bundesland zu Bundesland und sehen Geldstrafen je nach Quadratmeterzahl zwischen 150 nd 50.000 Euro vor. Dabei wird unter anderem auch berücksichtigt, ob der Neubau in einem Landschafts- oder Naturschutzgebiet errichtet wurde.